Новое старое основание для отказа в приватизации участка

Руководитель практики недвижимости и строительства Legis Universum Людмила Борзунова прокомментировала Адвокатской Газете определение Верховного суда РФ от 25 декабря 2024 г. по делу № А45-26765/2023, в котором он разъяснил возможность приватизации всего участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой только запланировано строительство объектов, для возведения которых участок формировался.

Судебная коллегия обратила внимание, что в рассматриваемом деле в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство возведение объектов капитального строительства на земельном участке должно производиться в два этапа. Однако на спорном участке общество возвело только одно здание. В связи с этим строительство капитальных объектов, для возведения которых истцу был предоставлен участок в аренду, нельзя признать завершенным. При таких обстоятельствах ВС признал необоснованными выводы судов трех инстанций о праве общества на приобретение всего участка для использования здания, поскольку цель предоставления участка в аренду (поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости) не достигнута.

Комментируя определение ВС, Людмила Борзунова отметила, что ВС рассмотрел значимый вопрос возможности реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на предоставление участка в случае строительства этого объекта в рамках одного из реализованных этапов. Эксперт пояснила, что формально собственник объекта недвижимости в силу ст. 39.20 ЗК имеет такое исключительное право. Однако ВС указал, что отсутствие на участке построенных в рамках второго этапа объектов свидетельствует о несоразмерности площади приватизируемого участка.

Людмила Борзунова подчеркнула, что ранее, до реформы земельного законодательства, «несоразмерность» действительно являлась основанием для отказа в предоставлении участка. Как заметила эксперт, на данный момент ст. 39.16 ЗК РФ такое положение не содержит, а законопроект № 803202-8, предусматривающий возврат в Кодекс такого основания для отказа, пока не рассматривался Госдумой. По словам Людмилы Борзуновой, ВС еще раз подтвердил устоявшуюся судебную практику относительно возможности такого отказа в предоставлении участка. При этом Суд исходил из того, что окончание строительства объекта (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) не дает права на приватизацию участка до регистрации на такой объект права собственности в ЕГРН, уточнила эксперт.

«Данное толкование важно для споров, в которых решается вопрос возникновения объекта в качестве недвижимой вещи. Интересно, что такое строго формальное толкование не в полной мере коррелирует с разъяснениями ВС, приведенными в п. 38 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25, согласно которым по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Необходимость регистрации права на объект недвижимости ВС связал, в том числе, с необходимостью появления кадастровой стоимости, от которой будет зависеть цена выкупаемого участка. Однако кадастровая стоимость распложенного на участке объекта не влияет на стоимость выкупа, так как она определяется исходя из кадастровой стоимости участка, а не объекта, расположенного на нем», – резюмировала Людмила Борзунова.

Материал опубликован на сайте Адвокатской газеты 16.01.2025